Airbnb-Vermieter im Steuer-Visier

Steuerfahnder dürfen nicht nur bei konkretem Verdacht einer Steuerhinterziehung tätig werden. Sie ermitteln auch, um noch unbekannte Steuerfälle überhaupt erst aufzudecken. So hat die Steuerfahndung Hamburg vor nicht allzu langer Zeit erreicht, dass das Vermittlungsportal Airbnb den deutschen Steuerbehörden für Kontrollzwecke Daten zu Vermietern liefern muss. Die Daten wollen die Steuerfahnder der Hansestadt auch anderen Bundesländern zur Verfügung stellen. Stehen damit private Vermieter von Ferienunterkünften unter dem Generalverdacht der Steuerhinterziehung?

Private Wohnungsvermittlungsportale wie Airbnb sind beliebt, auch in Zeiten der Pandemie. Privatpersonen bringt die zeitweise Vermietung ihrer Wohnung, ihres Hauses oder auch eines einzelnen Zimmers attraktive Nebeneinkünfte. Feriengäste wiederum mieten sich zu oft günstigerem Kurs als bei den gewerblichen Vermietern in ein Domizil in attraktiver Lage ein. Und sie bleiben auf Abstand zu anderen Touristen beispielsweise im Hotel. Das Internetportal stellt sicher, dass alles schnell und bequem abgewickelt wird. Auf den ersten Blick eine klassische Win-win-Situation.

Doch nicht nur Städten mit Wohnraumknappheit sowie den Hotels und Pensionen, die um ihre Gäste fürchten, ist die private Vermietungsbörse seit Langem ein Dorn im Auge. Auch der Fiskus bangt um Einnahmen. Denn ob ein Vermieter die Einkünfte aus dem Untervermietungsgeschäft ordnungsgemäß versteuert, lässt sich in vielen Fällen schwer nachprüfen.

Die Steuerfahndung Hamburg hat deshalb zusammen mit dem Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) und den Finanzbehörden einiger anderer Bundesländer ein sogenanntes internationales Gruppenersuchen durchgesetzt. Das verpflichtet nun Airbnb, in Deutschland steuerlich relevante Daten zu Personen, die ihren Wohnraum über die Plattform vermietet haben, der Steuerverwaltung zur Verfügung zu stellen.

Folgen für Vermieter

Was heißt das für die privaten Vermieter? Sind die Daten erstmal bei den örtlichen Finanzämtern angelangt, prüfen diese, ob die Einnahmen aus der Vermietung in den Steuererklärungen angegeben wurden. Hierbei kann das Finanzamt, wenn es den Verdacht einer Steuerhinterziehung hegt, die Erklärungen der letzten zehn Jahre überprüfen.

Stellt das Finanzamt hierbei fest, dass Einnahmen aus einer solchen Vermietung nicht angegeben wurden, so bekommt der Vermieter im günstigen Fall Post vom Finanzamt, mit der Aufforderung, Angaben zu möglichen Mieteinnahmen zu machen. Beim Verdacht einer Steuerhinterziehung kann das Finanzamt aber auch gleich ein Strafverfahren einleiten, in dessen Verlauf auch Durchsuchungen möglich sind.

Grundsätzlich gilt: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung müssen versteuert werden. Nach der Rechtsprechung zählen dazu auch Einnahmen, die jemand erzielt, der das selbstgenutzte Haus oder die Wohnung an fremde Dritte vermietet. Bei kurzfristigen Vermietungen mit besonderen Serviceleistungen können auch gewerbliche Einkünfte vorliegen – wenn also beispielsweise ein Frühstück, Wäscheservice und eine zwischenzeitliche Zimmerreinigung angeboten wird. Diese sind dann gewerbesteuerpflichtig, allerdings gilt ein Freibetrag bis 24.500 Euro im Jahr. So oder so: Wer steuerpflichtige Einnahmen vorsätzlich verschweigt, begeht Steuerhinterziehung. Es drohen ihm in kleineren Fällen Geldauflagen, bei größeren Beträgen auch eine Verurteilung. Haft wird in solchen Fällen regelmäßig nicht drohen, aber die Geldstrafe kann je nach Höhe der verschwiegenen Einnahmen weniger oder mehr Tagessätze ausmachen. Außerdem müssen die Einnahmen nebst Zinsen, in der Regel sechs Prozent pro Jahr, nachgezahlt werden. Wer also erwischt wird, für den war die Airbnb-Vermietung ein schlechtes Geschäft.

Bagatellgrenze für gelegentliche Vermietung

Eine Ausnahme gilt für die nur gelegentliche Vermietung von Teilen einer Wohnung oder eines Hauses in geringem Umfang. Dafür sieht die Finanzverwaltung eine Bagatellgrenze vor, die bei 520 Euro im Jahr liegt. Bis zu dieser Summe sind die Einnahmen aus einer Vermietung steuerfrei und die Nichtangabe hat keine Folgen. Dies gilt aber nicht, wenn – auch nur vorübergehend – die ganze Wohnung vermietet wird, während der Vermieter abwesend ist. Wird der Betrag allerdings überschritten – was häufig der Fall ist ­–, sind die gesamten Mieteinnahmen zu versteuern. Es gibt ist also keinen Freibetrag.

Die Steuerlast drücken können private Vermieter durch den Abzug von Werbungskosten. Dies setzt allerdings voraus, dass sie belegen können, dass die Kosten tatsächlich durch die Vermietung veranlasst sind. Wer in seiner selbstgenutzten Wohnung regelmäßig ein oder zwei Zimmer vermietet und diese entsprechend ausstattet, wird die Kosten für die Anschaffung von Möbeln als unmittelbare Werbungskosten geltend machen können. Bei der Renovierung der gesamten Wohnung dagegen wird es häufig schwierig. Diese muss mit der Vermietung in Zusammenhang stehen.

Komplizierter ist mitunter auch die Verteilung der laufenden Kosten. Wenn der Untermieter Küche und Badezimmer mit nutzt, wie sollen dann die Kosten etwa für Strom und Wasser aufgeteilt werden? Dies muss im Einzelfall anteilig erfolgen. Wird ein Raum ganzjährig untervermietet, darf seine Fläche anteilig bei den Werbungskosten geltend gemacht werden. Ein 20 Quadratmeter großes Zimmer in einer 200 Quadratmeter großen Wohnung also zu 10 Prozent. Für die Gemeinschaftsräume wird sowohl nach Fläche als auch nach Zahl der Bewohner berechnet: Machen Küche und Bad 30 Prozent der Wohnfläche aus, sind es bei zwei Bewohnern 15 Prozent. Beide Anteile addiert ergeben dann den insgesamt abziehbaren Vermietungsanteil, im Beispiel 25 Prozent.

Ein Sonderthema ist letztlich die Umsatzsteuer: Wer kurzzeitig Wohnflächen vermietet – gleich ob an einen Untermieter für bis zu sechs Monate oder an Feriengäste über beispielsweise Airbnb, muss grundsätzlich Umsatzsteuer berechnen. Für die Mietfläche gilt der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent, für etwaige zusätzliche Leistungen gelten 19 Prozent, aktuell 5 bzw. 16 Prozent. Damit wird es für den Mieter teurer. Der private Vermieter kann allerdings die Vorsteuer geltend machen, das heißt sie mit der Umsatzsteuer, die er auf Anschaffungen für die Mietfläche gezahlt hat, verrechnen. Dies funktioniert natürlich nur, wenn er die Vermietung dem Finanzamt in der Steuererklärung anzeigt. Tut er dies vorsätzlich nicht, macht er sich wegen Umsatzsteuerhinterziehung strafbar.

Auch hier keine Regel ohne Ausnahme: Von der Umsatzsteuer befreit sind Mieteinnahmen bei Vermietern, die unter die Kleinunternehmerregelung fallen. Wer im Jahr nicht mehr als 22.000 Euro brutto verdient, muss keine Umsatzsteuer erheben bzw. abführen, hat dann aber auch keinen Vorsteuerabzug. Wer in die vermietete Fläche investiert und durch den Abzug der Vorsteuer einen Vorteil erzielt, der kann auch bei geringeren Einnahmen auf die Anwendung der Kleinunternehmerregelung verzichten. Aber Vorsicht: An diese Entscheidung ist er fünf Jahre gebunden. Man sollte die Rechnung also auf mehr als ein Jahr im voraus durchspielen.

Selbstanzeige bei Deklarationsfehlern möglich

Was können Vermieter tun, die solche Einkünfte in der Vergangenheit nicht deklariert haben? Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, durch eine Selbstanzeige beim Finanzamt Straffreiheit zu erlangen. Voraussetzung ist, dass die Steuer und die Zinsen nachgezahlt werden. Außerdem darf das Finanzamt die Einkünfte natürlich nicht bereits entdeckt haben. Wer also wartet, bis die Daten von Airbnb bei seinem Finanzamt angekommen sind, hat die Chance auf eine strafbefreiende Selbstanzeige verpasst.

Dieser Beitrag ist zuerst am 16. November 2020 in Die Welt erschienen.